Eksklawa królewiecka: budownictwo, a ceny mieszkań

Ostatnio podawaliśmy kilka informacji dotyczących cen wynajmu jak i cen samych nieruchomości w eksklawie królewieckiej. Tymczasem według międzynarodowego rankingu Numbeo, Królewiec znalazł się na 52. miejscu w dostępności mieszkań w stosunku do dochodów mieszkańców. Aby kupić mieszkanie w tym mieście, przeciętna rodzina musi odkładać dochody przez 15,7 lat, co jest porównywalne z sytuacją w Petersburgu.

W lutym 2025 roku popyt na mieszkania w nowoczesnym budownictwie w Królewcu wzrósł o 34%, a oferta zwiększyła się ponad dwukrotnie. Średnia cena jednopokojowego mieszkania wynosi około 6 mln rubli, natomiast koszt metra kwadratowego w nowym budownictwie osiąga 135 tys. rubli. Wzrost zainteresowania poszczególnymi kategoriami mieszkań w okresie od stycznia do marca 2025 roku był znaczący – studia podrożały niemal dwukrotnie, a trzypokojowe lokale zyskały na popularności o 45%.

Borys Babajanc, prezes „ Związku Budowlanego Obwodu Królewieckiego”, w jednym z wywiadów powiedział, że koszt budowy w regionie wzrósł do około 100 tys. rubli (ok. 4580 zł) za metr kwadratowy, co wynika m.in. z drożejących materiałów, problemów logistycznych oraz niedoboru wykwalifikowanych pracowników. Według niego, wzrost cen rozpoczął się w 2020 roku wraz z wprowadzeniem preferencyjnych kredytów hipotecznych oraz gwałtownym wzrostem cen stali. „Rozpoczęła się cenowa karuzela – podrożały inne materiały budowlane, a proces ten nadal trwa. Nie ma nad tym kontroli” – zauważył Babajanc.

Dodatkowym problemem jest logistyka – rosnące koszty transportu z innych regionów oraz długi czas dostaw wpływają na finalne ceny mieszkań. Brak siły roboczej jest kolejnym czynnikiem podbijającym koszty budowy. Około 30% stanowisk w budownictwie pozostaje nieobsadzonych, szczególnie wśród pracowników fizycznych i inżynierów. Ekspert zwracał uwagę, że restrykcyjna polityka migracyjna skutecznie ograniczyła napływ pracowników z krajów takich jak Uzbekistan, podczas gdy w innych państwach, np. w Polsce, migranci mogą liczyć na wyższe zarobki bez konieczności spełniania nadmiernych wymagań.

Warto zauważyć, że ekspert potwierdza kluczową dla rozwoju regionu rolę cementu, o czym już wspominaliśmy. Według niego sytuacja na rynku materiałów budowlanych również pozostaje napięta. Planowane na 2025 rok dostawy cementu – 586 tys. ton od rosyjskich producentów oraz 50 tys. ton z Białorusi – mogą okazać się niewystarczające. Popyt na cement i cegły przewyższa podaż, co prowadzi do wzrostu cen. Dodatkowo, producenci betonu zmagają się z przestojami spowodowanymi nieregularnymi dostawami surowców. Według Babajanca, jeśli sytuacja się nie zmieni, obniżka cen mieszkań w Królewcu nie będzie możliwa: „Nie ma już gdzie ich obniżać” – podsumował ekspert.