Królewiecki rynek mieszkaniowy

Rynek mieszkaniowy w obwodzie królewieckim na początku 2026 roku pozostaje w strefie ryzyka, z powiększającą się różnicą między tempem sprzedaży a realizacją inwestycji. Nakłada się na to szereg czynników - od cen budowy po zmienny popyt na nowe mieszkania. Na koniec ubiegłego roku sprzedano zaledwie 26 proc. mieszkań w nowych projektach, podczas gdy 44 proc. lokali w gotowych budynkach nadal nie znalazły nabywcy. W 2025 roku oddano do użytku 1,22 mln m² mieszkań, co utrzymuje wynik z poprzedniego roku.

Według danych deweloperów, ceny mieszkań w nowo wybudowanych obiektach znacznie przewyższają oferty nowych mieszkań z rynku wtórnego. Średnia cena w ukończonych inwestycjach wynosi 245,5 tys. rubli za m², czyli o 39 proc. więcej niż w przypadku lokali sprzedawanych przez inwestorów. Wzrost cen nowych mieszkań jest związany z rosnącym udziałem projektów klasy "biznes" – w 2025 roku ich liczba wzrosła w regionie ponad sześciokrotnie.

Eksperci podkreślają, że krótkotrwały wzrost popytu pod koniec 2025 roku nie poprawił zasadniczo sytuacji na rynku. Koszty realizacji inwestycji pozostają wysokie, a możliwości finansowe nabywców ograniczone. Sprzedaż napędzana obawą przed utratą przywilejów tylko częściowo wpływa na równowagę między sprzedażą a zaawansowaniem budów.

Co istotne, przewidywany wzrost cen materiałów budowlanych w 2026 roku może dodatkowo utrudnić sytuację. Kluczowy wpływ na koszt betonu ma cena cementu i jego transport, w tym dotowany przewóz morski do regionu. Lokalne kruszywa, jak piasek i żwir, mają znacznie mniejszy wpływ na końcowy koszt produktu, choć na rynku wciąż występuje duża rozpiętość cenowa między dostawcami.

Firmy budowlane zwracają też uwagę na zróżnicowaną kondycję finansową uczestników rynku. Część deweloperów sprzedaje pozostałe zapasy niemal po każdej cenie, by spłacić zobowiązania, podczas gdy nowi gracze próbują przyciągnąć klientów ofertami promocyjnymi. Taka sytuacja powoduje dodatkową zmienność cen i utrudnia prognozowanie stabilności rynku.